Czynsz mieszkania składa się z kilku kwot. Głównym elementem czynszu mieszkania jest zaliczka na ciepło i wodę. Z uwagi na fakt, że wynajmowane mieszkania znajdują się w wielorodzinnych budynkach, lokatorzy nie mają potrzeby podpisywania umów z firmami dostarczającymi poszczególne media. Czynność tą wykonuje wspólnota lub Sejm po cichu zmienił przepisy. Data utworzenia: 12 kwietnia 2022, 7:00. To zmiana, która przechodzi po cichu. Widmo eksmisji znów jest realne dla dłużników i dzikich lokatorów. Wyjaśnijmy Podobne wątki na Forum Prawnym. Wątek. § osoba z pierwssza grupa inwalidztwa i licytacja jej mieszkania (odpowiedzi: 1) witam serdecznie mam ogromny problem a naprwade ma go moja niepelnosprawna mama : ( komornik wyslal mojej mamie zawiadomienie ze dnia 25 lipca tego § Eksmisja a starsza osoba (odpowiedzi: 12) Witam serdecznie, syn Warto dodać, że 'prawo ekspresowej eksmisji', które weszło w życie tego lata koncentruje się wyłącznie na eksmitowaniu grup, które nielegalnie zajmują w domy, więc nie może być zastosowane w przypadku lokatorów, którzy nie płacą czynszu. W związku z tym, Pelegrí Abogados proponuje ubezpieczenie od niepłacenia czynszu, które Eksmisja jest wynikiem długotrwałego niewywiązywania się z obowiązków lokatorskich, przede wszystkim z opłat za mieszkanie. Częstą przyczyną długów lokatorów jest ich trudna sytuacja finansowa oraz brak świadomości jakie konsekwencje niesie za sobą zadłużenie. Zdjęcie z monitoringu z okresu, kiedy Exmiter prowadził 'mediacje eksmisyjne' (Fot. Archiwum Prywatne) Wbrew prawu i za cichym przyzwoleniem państwa powstają firmy windykacyjne, które zajmują się bezprawnymi eksmisjami lokatorów na bruk. Używają przemocy, szantażu, szkalują ofiary w mediach społecznościowych, a nawet śledzą za 98RKVu. Niepłacenie czynszu jako podstawa wypowiedzenia umowyZgodnie z art. 11 ustawy o ochronie lokatorów, właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę najmu w sytuacji, gdy:lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki doprowadzając do szkód, niszczy urządzenia w częściach wspólnych, w sposób rażący lub uciążliwy wykracza przeciw porządkowi domowemu;najemca bez zgody właściciela podnajmuje lub oddaje do bezpłatnego użytkowania lokal bądź jego część;lokator zwleka z zapłatą czynszu lub z opłatami za media przez co najmniej trzy pełne okresy może podjąć kroki w kierunku usunięcia niepłacącego lokatora dopiero po upływie okresu zawartego w umowie najmu lub według ustawy o ochronie lokatorów. Wypowiedzenie stosunku prawnego powinno być dodatkowo poprzedzone pisemnym uprzedzeniem o takim zamiarze i wyznaczeniem miesięcznego terminu spłaty zaległych i bieżących należności. Zwróćmy uwagę na fakt, że wynajmujący w tym momencie nie może usunąć lokatora, ale jedynie rozwiązać z nim umowę. Teoretycznie najemca, który traci tytuł prawny do lokalu, powinien się wyprowadzić; w praktyce nieuczciwi lokatorzy chętnie wykorzystują wadliwe prawo i decydują się na pozostanie w czynszu jako podstawa eksmisjiW sytuacji, gdy mieszkanie zajmowane jest przez lokatora, który nie płaci czynszu, rachunków za prąd, wodę i pozostałe media, i który otrzymał pismo z wypowiedzeniem najmu, właściciel może sformułować powództwo o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego. Na tym etapie musi uzbroić się w cierpliwość. Sprawa w sądzie może toczyć się kilka, a nawet kilkanaście lat, a właściciel w tym czasie zmuszony jest do utrzymywania nieuczciwego lokatora. Co gorsza, nawet uzyskanie nakazu eksmisji nie daje gwarancji, że uciążliwy, były najemca działający z premedytacją na szkodę właściciela opuści lokal. Jak wyjaśnia ekspert z Centralnego Biura Bezpieczeństwa Personalnego:Nawet sądowy nakaz nie gwarantuje szybkiego usunięcia lokatora z mieszkania, ponieważ polskie prawo nie przewiduje eksmisji „na bruk”. Jeżeli w wyroku sąd nie orzekł o uprawnieniu do lokalu socjalnego lub jeśli właściciel albo gmina nie wskazali tymczasowego lokalu dla lokatora, komornik nie może przeprowadzić eksmisji. Ponadto w okresie pandemii (wg Ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych) komornicy nie mogą wykonywać eksmisji mimo posiadania przez właściciela prawomocnego szybko usunąć nieuczciwego lokatora?Eksmisja lokatora na podstawie wyroku sądowego jest możliwa, ale bardzo trudna, czasochłonna i kosztowna. Nic więc dziwnego, że wynajmujący szukają prostszych i bardziej skutecznych rozwiązań. Najczęstszym pomysłem jest odłączenie lokatorom prądu, gazu i wody w nadziei, że brak podstawowych mediów zniechęci ich do przebywania w lokalu. Takie działanie jest jednak niezgodne z prawem i grozi właścicielowi konsekwencjami karnymi. Właściciel nie może nachodzić najemców, ani siłą wejść do mieszkania – wszystkie te czynności wiążą się z ryzykiem otrzymania zarzutu nękania i naruszania miru sposobem na usunięcie nieuczciwego lokatora jest wynajęcie firmy, która specjalizuje się w negocjacjach eksmisyjnych i odzyskiwaniu nieruchomości. Za przykład może posłużyć CBBP z Gdyni, której zespół tworzą doświadczeni pracownicy, detektywi i prawnicy. Pracownicy kontaktują się z nieuczciwymi najemcami i podejmują mediacje zmierzające do dobrowolnego opuszczenia lokalu; organizują też transport, pakowanie i ewentualne magazynowanie rzeczy najemcy. Wszystkie działania prowadzone są spokojnie, legalnie i rejestrowane, a nad całym procesem czuwa kancelaria prawna. Współpraca z CBBP pozwala znacznie skrócić czas odzyskania nieruchomości, co dla właściciela oznacza znaczną oszczędność – nie musi pokrywać kosztów sprawy sądowej i utrzymywać lokatorów do momentu przeprowadzenia eksmisji Partnera W niektórych krajach lokator, który zaległa z czynszem, w ogóle nie jest chroniony - można go usunąć bez zachowywania okresu wypowiedzenia. W Polsce wynajmujący może sobie pozwolić na więcej. Niepłacenie czynszu jednak i tak do kłopotów doprowadzi. Zaległości czynszowe Polaków na koniec 2019 roku wyniosły 166 mln zł. Były wyższe niż rok wcześniej - kwota niezapłaconych należności zwiększyła się o 31 mln zł. Część najemców właścicieli mieszkań - prywatne osoby, firmy, spółdzielnie - traktuje jako dawców darmowego kredytu. Zobacz wideo Koronawirus a wynajem nieruchomości. Spadek cen nie jest jeszcze widoczny Jak długo lokator może nie płacić czynszu? Kodeks cywilny daje ochronę Opłata za czynsz, w odróżnieniu na przykład od rachunku telefonicznego, jest wnoszona z góry. Kodeks cywilny kwestię zaległości reguluje jednoznacznie - zaległość w zapłacie musi być większa niż trzy miesiące. Lokatora trzeba najpierw wezwać do uregulowania zaległości na piśmie. Właściciel nieruchomości musi też dać czas na spłatę długu - dopiero po przekroczeniu wyznaczonego terminu można kierować sprawę na drogę sądową. Osoby, które uparcie uchylają się od zapłaty za mieszkanie, muszą liczyć się z eksmisją. I w tym wypadku prawo stoi bardziej po stronie wynajmujących, bo eksmitować na bruk - z drobnymi wyjątkami - nie można. I o ile sąd w wyroku nie przyzna najemcy lokalu, zanim do działania przystąpi komornik, lokum dla dłużnika wskazać musi gmina. Lokator ma telewizor? Właściciel mieszkania może go sprzedać Egzekucją należności od lokatora zajmuje się komornik - w pierwszej kolejności zajmuje konto, potem wynagrodzenie, na końcu składniki majątku. Warto pamiętać, że właściciel mieszkania ma prawo dokonać zastawu na mieniu dłużnika, które znajduje się w lokalu. Wyjątków w tym wypadku jest sporo, bo przepisy wykluczają np. zajmowanie przedmiotów niezbędnych do pracy, nauki, wykorzystywanych w użytku codziennym. Drogi telewizor kupiony przez lokatora już jednak w tej kategorii się nie mieści podobnie jak konsola do gier czy sprzęt muzyczny. Na Zachodzie ochrony lokatorów często nie ma W porównaniu do wielu zachodnich krajów przepisy w Polsce są bardzo mało liberalne. W USA ochrona lokatorów dotyczy niewielkiego odsetka mieszkań. W wielu krajach nie ma też ograniczeń wynikających z zamieszkiwania w lokalu dzieci czy osób niepełnosprawnych. OBIDO Odkrywaj Wynajem bez tajemnic Ilona Łyżczarz Opublikowano: 8 września 2020 Ten artykuł przeczytasz w: 6 minut Wynajmowanie mieszkania może dostarczyć wielu problemów, zwłaszcza jeśli trafi się na nieuczciwych i nieodpowiedzialnych lokatorów. Najczęściej wynajmujący muszą mierzyć się z niepłaceniem czynszu przez najemców albo też nieszanowaniem cudzej własności i dewastowaniem mieszkania lub części wspólnych w budynku. W tym artykule podpowiemy, co zrobić w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu. Czego dowiesz się z tego artykułu? Kiedy najemca nie płaci czynszu, wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki. Jednak na początku musi zapoznać się dokładnie z przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów. W tym artykule podpowiadamy, jak zgodnie z prawem poradzić sobie z problematycznym lokatorem, który zwleka z zapłatą czynszu. Dokładne uregulowania prawne oraz wynikające z nich prawa i obowiązki opisujemy poniżej. Przejdź do akapitów: Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Postanowienia w umowie Najemca nie płaci czynszu? Sprawdź regulacje Kodeksu cywilnego Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu? Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Postanowienia w umowie Decydując się na rozpoczęcie wynajmowania mieszkania, koniecznie musisz poświęcić odpowiednią ilość czasu na kwestie związane z formalnościami. Umowa najmu mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie – nie jest tutaj zatem konieczne, aby została sporządzona formalnie i podpisana. Można też ją zawrzeć w sposób dorozumiany, na zasadzie umożliwienia innej osobie, aby korzystała z Twojego mieszkania w zamian za uiszczenie comiesięcznej kwoty. Oczywiście warto, aby taka umowa została sporządzona w formie pisemnej, dzięki czemu będzie można w jasny sposób ustalić prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Warto tutaj pamiętać jeszcze o dwóch istotnych kwestiach To, że umowa nie zostanie sporządzona w formie dokumentu, nie oznacza, że przestają obowiązywać przepisy z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo przy sporządzaniu umowy najmu należy pamiętać o tym, aby określić czas, na który została ona zawarta. Jeśli dokument nie został sporządzony w formie pisemnej, a strony jedynie pomiędzy sobą ustaliły, że zostaje zawarta na okres przekraczający rok, będzie to oznaczało, że została zawarta na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksy cywilnego) – a wypowiedzenie takiej umowy ze strony wynajmującego może być dość problematyczne. ​​Sporządzając dokument, warto pamiętać o tym, aby umowa była poprawna i zawierała wszystkie niezbędne punkty – zwłaszcza te odnoszące się do czasu trwania najmu oraz warunków wypowiedzenia. Celem umowy jest jasne określenie praw i obowiązków obydwu ze stron: wynajmującego i najemcy. Trzeba tutaj też załączyć protokół zdawczo-odbiorczy, który pomoże w weryfikacji stanu mieszkania, aby sprawdzić, czy nie pogorszył się on podczas wynajmu. Najemca nie płaci czynszu? Sprawdź regulacje Kodeksu cywilnego Kodeks cywilny określa prawa i obowiązki wynajmującego i lokatora. Jednak decydując się na wynajem mieszkania, warto wiedzieć, że umowa najmu nie jest regulowana jedynie za pomocą przepisów Kodeksu cywilnego – tak naprawdę Kodeks cywilny pełni tutaj rolę pomocniczą. Najważniejsza przy wynajmie mieszkania jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, o czym nie możesz zapominać. Tych przepisów nie da się też wykluczyć – nawet jeśli nie zawrzesz ich w umowie i oprzesz wszystko na Kodeksie cywilnym – Ustawa o ochronie praw lokatorów nadal będzie obowiązywała i musisz się do niej stosować. Najważniejszym przepisem, który odnosi się do kwestii niepłacenia czynszu, jest Art. 672 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeśli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej 2 pełne okresy płatności, wtedy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Oczywiście należy pamiętać o tym, że przy zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu należy takie wypowiedzenie poprzedzić wezwaniem do zapłaty – wezwanie musi mieć koniecznie formę pisemną. ​​Dodatkowo według Art. 685 Kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca korzysta z lokalu w niewłaściwy sposób, niezgodny z obowiązującym porządkiem domowym albo sprawia, że korzystanie z innych lokali w budynku staje się uciążliwie. Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci? Jeszcze zanim zdecydujesz się na wynajem mieszkania, musisz pamiętać o tym, że najemców chroni prawo lokatorów, a co za tym idzie w razie problemów z najemcą nie tak łatwo się go pozbyć. Tak naprawdę, jeśli najemca sprzeciwia się opuszczeniu najmowanego mieszkania pomimo zastosowanych kroków, jedynym sposobem rozwiązanie tego problemu jest wyrok sądowy i eksmisja. Wyjściem z tej sytuacji może być zrezygnowanie ze standardowego najmu i zdecydowanie się na najem okazjonalny, który ma na celu ochronę praw właścicieli mieszkań. Taką umowę z nieuczciwym najemcą łatwiej rozwiązać, ponieważ najemców nie chroni prawo lokatorów. Jeśli właściciela i lokatora łączy standardowa umowa najmu i najemca nie płaci czynszu, nie pomagają też żadne rozmowy ani żadne wezwanie do zapłaty, można zdecydować się na 3 rozwiązania. Wśród sposobów, które chronią właścicieli przed niepłacącymi lokatorami można wymienić: żądanie odsetek, wypowiedzenie umowy, wytoczenie sprawy w sądzie. Przepisy Kodeksu cywilnego dają właścicielowi mieszkania prawo do żądania odsetek od lokatora za czas opóźnienia w płaceniu czynszu. Odsetki mogą zostać naliczone od kwoty czynszu albo od czynszu i pozostałych opłat. To jaka będzie wysokość odsetek, zależy od stopy procentowej, która jest ustalona przez Narodowy Bank Polski. ​​W sytuacji, gdy lokator nie opłaca czynszu przez pełne 2 okresy, wynajmujący ma prawo, aby wypowiedzieć umowę wynajmowanego lokalu. Należy tylko pamiętać, że przed wypowiedzeniem umowy należy o takim zamiarze najemcę poinformować na piśmie i wysłać wezwanie do zapłaty zaległych kwot, a także wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc, aby spłacił zaległości oraz bieżące opłaty. Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu pomimo zastosowania powyższych sposobów? W ostateczności, jeśli poprzednie rozwiązania nie przyniosły oczekiwanego efektu, można zdecydować się na załatwienie sprawy w sądzie. Jeśli zadłużenie najemcy nie przekracza 20 000 złotych, sprawa zostanie załatwiona w postępowaniu uproszczonym, dlatego ważne jest, aby na dochodzenie swoich praw drogą sądową zdecydować się, zanim zadłużenie przekroczy tę kwotę. Jeśli nawet po wydaniu wyroku przez sąd najemca nadal nie spłaci swoich zaległości, wtedy właściciel może uzyskać tytuł wykonawczy i dokonać egzekucji. W toku egzekucji możliwe są dwie opcje: zajęcie wynagrodzenia najemcy za pracę albo zastaw rzeczy ruchomych należących do najemcy. Należy tutaj pamiętać, że niektórych osób nie da się eksmitować, niezależnie od wyżej podjętych kroków. Wśród nich znajdują się kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore, osoby posiadające status bezrobotnego, a także osoby małoletnie. Tych lokatorów można eksmitować, dopiero gdy zostanie im przyznany lokal socjalny, do którego będą mogły się przeprowadzić. ​​Dobrym sposobem, aby uchronić się przed problematycznymi lokatorami – jeszcze zanim zaczniesz wynajmować swoje mieszkanie – jest skorzystanie z pomocy agencji nieruchomości i zlecenie jej zajęcia się sprawami związanymi z wynajmem mieszkania. Agencja bardzo zwraca uwagę na osoby, które mają zacząć najmować mieszkanie – weryfikuje je i sprawdza ich możliwości finansowe, aby mieć pewność, że sprostają zobowiązaniom finansowym. Nieuczciwi lokatorzy mają mniejsze skrupuły wobec samego właściciela niż agencji nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się, co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu, warto abyś dobrze poznał Ustawę o ochronie praw lokatorów, która zabezpiecza najemców, także tych nieuczciwych. Niestety pozbycie się problematycznego lokatora może sprawić niemałe kłopoty, dlatego musisz być świadomy tego, w jaki sposób możesz sobie poradzić w takiej sytuacji. Dobrym wyborem, by ustrzec się przed nieuczciwymi najemcami i móc w szybszy sposób pozbyć się ich z mieszkania jest zawarcie najmu okazjonalnego. Sprawdź także jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący, a jakie najemca. Kolejny artykuł Wynajmujesz mieszkanie, a najemca zaczął sprawiać problemy? Jeśli rozmowy nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, powinieneś dowiedzieć się, z jakich powodów może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego, tak aby było to zgodne z prawem. Od niedawna osoba wynajmująca mieszkanie, któranie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej (najem okazjonalny)- może korzystać z uproszczonej metody eksmisji najemcy po wygaśnięciu umowy- wymaga to jednak pewnych przygotowań. Kiedy mamy do czynienia z najmem okazjonalnymNajem okazjonalny na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów,gminnym zasobie mieszkaniowym i zmianie kodeksu cywilnego (dalej ustawy o ochronie praw lokatorów) (Dz. U. z 2005 r. Nr 31,poz. 266, z poźn. zm.) dotyczy sytuacji, w której mieszkanie wynajmowane jest przez osobę nie prowadzącą w tym zakresie działalności gospodarczej (rentiera).Osoba, która otrzymała drugie mieszkanie w spadku i zamiast je sprzedawać, lub w nim zamieszkać postanawia je wynająć. Z najmem okazjonalnym nie będziemy mieli już do czynienia w sytuacji zakupu mieszkania pod wynajem lub sytuacji, w której liczba mieszkań wynajmowanych przez jedną osobę spełnia warunki uznania jej działania za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o swobodzie działalności umowa była uznana za umowę najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. Warunki do zastosowania uproszczonej eksmisjiAby skorzystać z uproszczonych zasad eksmisji najemcy (np. po rozwiązaniu umowy z uwagi na niepłacenie czynszu) konieczne jest zachowanie trzech podstawowych warunków: dołączenia do umowy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji- w formie aktu notarialnego (koszt czynności notariusza nie może przekroczyć 1/10 wartości minimalnego wynagrodzenia za pracę), wraz z zapewnieniem, że w przypadku rozwiązania umowy najmu może skorzystać z innego lokalu; dołączenia do umowy oświadczenia właściciela lokalu, o którym mowa powyżej, o tym że w razie konieczności przyjmie do siebie najemcę, (na żądanie wynajmującego musi być sporządzone w z podpisem notarialnie poświadczonym)- np. członka rodziny najemcy; zgłoszenie najmu do opodatkowania (podatek ryczałtowy wynosi 8,5 % dochodu z tytułu najmu). Porównaj: Więcej o opodatkowaniu ryczałtowym najmu lokali Uproszczona procedura eksmisji Jeśli nasza umowa spełnia powyższe warunki (najtrudniejszy do zaakceptowania jest- klasycznie- obowiązek podatkowy)- pozbycie się trudnego lokatora jest stosunkowo proste. Jeśli (co ważne) skutecznie została rozwiązania umowa najmu- a najemca nie chce dobrowolnie opróżnić lokalu- właściciel musi skierować do niego żądanie opróżnienia lokalu – w swojej treści zawierające oznaczenie umowy oraz wezwanie do opuszczenia lokalu w terminie nie krótszym niż 7-o dniowy. W dalszej kolejności (jeśli najemca dobrowolnie się nie wyprowadzi) właściciel musi jedynie złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. W tym celu oprócz samego wniosku należy złożyć: oświadczenie o poddaniu się egzekucji (w oryginale !); oświadczenie najemcy o możliwości przeniesienia się w inne miejsce (wraz z odpowiadającym mu oświadczeniem właściciela tego innego lokalu); zaświadczenie z US o zgłoszeniu najmu do opodatkowania; dokument zaświadczający o prawie wynajmującego do rzeczonego lokalu (akt notarialny nabycia, czy odpis z księgi wieczystej); kopię umowy najmu; odpis żądania opróżnienia lokalu (w raz z dowodem doręczenia najemcy). dowód uiszczenia opłaty sądowej (50 zł) W treści wniosku o nadanie klauzuli należy wskazać przesłanki do opuszczenia lokalu przez najemcę (tj. fakt rozwiązania/wygaśnięcia umowy najmu), bezskuteczność żądania opróżnienia lokalu itp. Jeśli sąd nada klauzulę wykonalności, bezpośrednio z aktem notarialnym opatrzonym stosowną pieczęcią udajemy się do komornika. Inne korzyści poza szybkością postępowania:W przypadku powyżej przewidzianej procedury sąd nie orzeka o lokalu socjalnym, nie ma również potrzeby zapewnienia lokalu tymczasowego. W innym wypadku pozbycie się niechcianego lokatora jest momentami sąd orzeknie o prawie do lokalu socjalnego- do czasu aż gmina nie zapewni takiego lokalu lub nie zrobi tego właściciel- lokator jest nieusuwalny z mieszkania. A nawet jeśli sąd orzekł by, że lokal socjalny się nie należy i tak należy zapewnić najemcy lokal tymczasowy- do którego może się przenieść. Kiedy najemcy trzeba zapewnić lokal tymczasowy Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Marcin Kaźmierczak2019-11-30 06:00redaktor 06:00Niepłacenie czynszu, skargi sąsiadów, niszczenie mieszkania czy podnajmowanie go innym lokatorom – to zmora wielu wynajmujących własne mieszkania. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby móc legalnie eksmitować niechcianego najemcę i jak przeprowadzić proces eksmisji? Wyjaśniamy w kolejnym odcinku z serii „Sąsiad z piekła rodem”. Cykl „Sąsiad z piekła rodem” w założeniu ma wyjaśniać, jak prawnie rozwiązywać problemy sąsiedzkie i radzić sobie ze szkodliwym działaniem sąsiadów. A co, jeśli to lokator naszego mieszkania jest uciążliwym sąsiadem? Może do tego dojść, jeśli wynajmujemy mieszkanie. fot. / / Jak więc wyjść z takiej sytuacji i rozwiązać umowę najmu z niechcianym lokatorem, także wówczas, gdy chcemy sprzedać mieszkanie lub na powrót w nim zamieszkać? Przede wszystkim warto pamiętać, że umowy najmu nie można wypowiedzieć w dowolnym momencie, ustnie ani ze skutkiem natychmiastowym. Po stronie lokatorów stoi ustawa o ochronie lokatorów Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. – Eksmisja najemcy nie może nastąpić dopóki trwa stosunek najmu. W pierwszej kolejności należy skutecznie ten stosunek rozwiązać. Możliwe jest to tylko i wyłącznie w sytuacjach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zapisy umowne mniej korzystne dla lokatora niż te wskazane w ustawie nie są ważne. Nie można też zastrzec możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w każdej dowolnej sytuacji – zaznacza mecenas Eryk Trybuliński z kancelarii adwokackiej Klisz i Wspólnicy. Okresy wypowiedzenia umowy najmu Z wszelkich zapisów w umowach najmu dotyczących okresu wypowiedzenia może skorzystać jedynie najemca. Możliwość oraz tryby wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania określa art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Termin wypowiedzenia jest zależny od przyczyny, z jakiej ono następuje. Ustawa przewiduje trzy okresy wypowiedzenia – miesięczny, 6-miesięczny i 3-letni. Najkrótszy, miesięczny okres wypowiedzenia znajdzie zastosowanie w przypadku, jeśli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, np. prowadzi w nim działalność gospodarczą. Okres ten obowiązuje także wówczas, gdy lokator niszczy mieszkanie, jak i części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek lub podnajął płatnie bądź też bezpłatnie mieszkanie bez wiedzy i zgody właściciela. – Ustawa w wielu przypadkach nakłada na wynajmującego obowiązek uprzedniej notyfikacji naruszeń. Terminy wypowiedzenia umowy nie mogą być krótsze niż te ustawowe, strony mogą je jednak wydłużyć – tłumaczy mecenas Eryk Trybuliński. Z miesięcznego okresu wypowiedzenia można skorzystać również w sytuacji, gdy lokator zalega z czynszem i pozostałymi opłatami za używanie mieszkania przez co najmniej trzy pełne miesiące. Wówczas należy poinformować go pisemnie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności. Szczególnymi przypadkami, w których zastosowanie znajduje miesięczny okres wypowiedzenia, jest sytuacja, gdy remont budynku wymaga opróżnienia lokalu oraz przyznanie lokatorowi prawa do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Sześciomiesięczny okres wypowiedzenia można zastosować w chwili, gdy lokator nie mieszka w wynajmowanym mieszkaniu ponad rok. Nie później niż pół roku naprzód należy wypowiedzieć umowę najmu także w sytuacji, gdy zamierzamy zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, a najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Jeśli sami zapewnimy najemcy inne mieszkanie, czynsz i opłaty nie będą mogły być w nim wyższe niż w dotychczas wynajmowanym. Pod uwagę wówczas brany jest stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do obecnego. Z najdłuższego, 3-letniego okresu wypowiedzenia będziemy mogli skorzystać w analogicznej sytuacji, jeśli zamierzamy zamieszkać w wynajmowanym przez nas mieszkaniu, ale najemca nie ma prawa do innego lokalu ani sami mu go nie zapewnimy. Jak wypowiedzieć umowę i odzyskać mieszkanie? Aby wypowiedzenie było skuteczne, musi mieć formę pisemną. Musimy także zachować wspomniane wyżej terminy. Po skutecznym wypowiedzeniu stosunku najmu należy skierować sprawę do postępowania sądowego z powództwem o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. – Sąd będzie wówczas badać skuteczność wypowiedzenia umowy. Tylko i wyłącznie droga sądowa uprawnia do legalnego odzyskania lokalu. Wszelkie metody polegające na wyrzuceniu lokatora bez wyroku sądu lub zmuszenia go do opuszczenia lokalu np. poprzez odcięcie mediów są bezprawne – zaznacza Eryk Trybuliński. Prawomocny wyrok zasądzający eksmisję stanie się następnie tytułem egzekucyjnym, w oparciu o który można wszcząć egzekucję prowadzoną przez komornika. Wypowiedzenie najmu okazjonalnego W prostszy sposób pozbędziemy się niechcianego lokatora, jeśli mieszkanie wynajmujemy na podstawie tzw. najmu okazjonalnego w oparciu o akt notarialny, który jest w tej sytuacji kluczowy. To właśnie w oparciu o niego najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji i opuszczeniu mieszkania. Do umowy załączone jest także oświadczenie właściciela innego lokalu, iż w razie egzekucji przyjmie naszego dotychczasowego najemcę do siebie. – W przypadku takiej umowy akt notarialny składa się w sądzie wraz z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności. Omija się w ten sposób długotrwałe postępowanie sądowe o eksmisję. Akt notarialny z klauzulą wykonalności staje się tytułem wykonawczym i umożliwia egzekucję komorniczą – informuje mecenas Trybuliński. Jeśli również masz problemy związane z nieruchomościami, napisz do Redakcji na adres [email protected]. Porady prawnej udzielił: Eryk Trybuliński, adwokat z kancelarii Klisz i

eksmisja z mieszkania za niepłacenie czynszu